Una comunidad de vecinos puede poner cámaras en zonas comunes si lo aprueba la junta de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal. Solo puede grabar zonas comunes y una franja mínima del acceso, debe poner carteles, limitar el acceso a las imágenes a personas designadas y borrarlas en un mes como máximo (art. 22 LOPDGDD). La comunidad es la responsable del tratamiento.
Una comunidad de propietarios puede instalar cámaras de vigilancia en el portal, el garaje, los trasteros o la piscina, pero con condiciones. Hace falta un acuerdo de la junta, las cámaras solo pueden grabar zonas comunes, hay que poner carteles y las imágenes se borran en un mes como máximo. La responsable de todo es la comunidad, aunque el sistema lo haya instalado y lo gestione una empresa.
Primer paso: el acuerdo de la junta
La guía de videovigilancia de la AEPD dice que instalar cámaras en zonas comunes «requiere el acuerdo de la junta de propietarios en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal». Sin acuerdo, el presidente o el administrador no pueden decidirlo por su cuenta.
La mayoría que suele aplicarse es la del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula el establecimiento de servicios de «portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general»: tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas. Si tu caso tiene particularidades (estatutos propios, obras que alteran elementos comunes), consúltalo con el administrador de fincas.
La AEPD recomienda que el acuerdo recoja:
- Las características del sistema.
- El número de cámaras.
- Los espacios que captará cada una.
Merece la pena añadir quién tendrá acceso a las imágenes y qué empresa las gestiona. Así el acta sirve de prueba si un vecino reclama.
Qué se puede grabar y qué no
| Sí se puede | No se puede |
|---|---|
| Portal, vestíbulo, escaleras y ascensor | El interior de las viviendas o lo que se ve por sus ventanas |
| Garaje y trasteros comunitarios | La calle más allá de una franja mínima del acceso |
| Piscina y jardín comunitarios (son zona común) | Terrenos y viviendas colindantes |
| Una franja mínima de la acera junto a la puerta | Imágenes emitidas por el canal de televisión comunitario |
Si las cámaras son orientables o tienen zoom, la AEPD exige máscaras de privacidad para que no capten espacios ajenos. Y la regla de la vía pública viene del artículo 22.2 de la LOPDGDD: solo lo imprescindible para la seguridad.
¿Y la cámara de un vecino en su plaza de garaje?
Un propietario puede poner una cámara para vigilar su plaza, pero debe limitarse a su plaza y a la franja mínima de zona común que no pueda evitar, y necesita autorización previa de la junta que conste en el acta. El responsable de esa cámara es el propio vecino, no la comunidad.
Los carteles
Uno en cada acceso a las zonas grabadas, antes de la cámara, con la comunidad como responsable, dónde ejercer los derechos y dónde consultar más información. La información completa puede estar en el tablón de anuncios, la conserjería o una web. Puedes hacer el cartel gratis con nuestra herramienta; te contamos qué debe decir en el artículo sobre el cartel de zona videovigilada.
Quién puede ver las imágenes
Solo las personas que designe la comunidad: normalmente el presidente, el administrador o la empresa de seguridad. No todos los vecinos, y menos a través de una aplicación compartida. Según la AEPD:
- Si se accede por internet, con usuario y contraseña que solo conozcan las personas autorizadas.
- Conviene cambiar la contraseña con regularidad y no usar las que vienen de fábrica.
- Si una empresa externa gestiona las cámaras, la comunidad tiene que firmar con ella un contrato de encargado del tratamiento. Contratar fuera no exime a la comunidad de cumplir.
El administrador de fincas que accede a las imágenes también es encargado y necesita su contrato, igual que para el resto de datos de los vecinos.
Cuánto tiempo se guardan
Un mes como máximo desde que se graban (artículo 22.3 LOPDGDD). Configura el grabador para que sobrescriba solo a los 30 días o antes. Si una grabación recoge un robo, un acto vandálico o una agresión, se conserva y se pone a disposición de la autoridad en un plazo máximo de 72 horas desde que se sabe que existe.
La policía pide las imágenes
Las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad pueden pedir las grabaciones para prevenir un peligro real para la seguridad pública o perseguir delitos, y los juzgados también. La AEPD indica que la petición debe ser motivada y que la entrega debe ser proporcional: se entregan las imágenes del hecho concreto, no un mes entero de grabación.
Deja constancia por escrito de quién las pidió, qué se entregó y cuándo.
Un vecino pide las imágenes
Pasa a menudo: a alguien le rayan el coche en el garaje y quiere ver quién fue. Hay dos situaciones distintas.
Si pide sus propias imágenes
Es el derecho de acceso. La AEPD reconoce que es casi imposible dar las imágenes sin mostrar a otras personas, así que admite responder con un escrito que detalle, con la mayor precisión posible, los datos tratados sin afectar a terceros. El plazo para responder es de un mes (artículo 12.3 RGPD).
Si quiere saber quién le ha causado un daño
La AEPD admite que se le comuniquen imágenes cuando las necesita para denunciar un delito o reclamar al seguro o al responsable, limitadas a lo imprescindible: el incidente concreto, no horas de grabación. Lo más seguro para la comunidad es que el vecino denuncie y que la comunidad entregue las imágenes a la policía cuando se las pidan. Si la junta prefiere entregarlas directamente al vecino, que sea por escrito, acotadas al hecho y con registro de la entrega.
Lo que nunca debe hacerse es enseñar las grabaciones en el grupo de WhatsApp de la comunidad ni colgarlas en el tablón.
Lista de comprobación para la comunidad
- Acuerdo de junta con número de cámaras y zonas, recogido en el acta.
- Revisar el encuadre de cada cámara: nada de viviendas ni más calle de la necesaria.
- Carteles en cada acceso y la información completa en el tablón o en la web.
- Lista de personas autorizadas a ver las imágenes y contraseñas propias.
- Grabador configurado para borrar a los 30 días.
- Contrato de encargado con la empresa de seguridad y con el administrador.
- La videovigilancia incluida en el registro de actividades de la comunidad.
- Un procedimiento sencillo para peticiones de la policía y de los vecinos.
Trabajamos con comunidades y administradores de fincas: preparamos los contratos, el registro, los textos de información y el cartel. Tienes los detalles en nuestra página para comunidades de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué mayoría hace falta para poner cámaras en una comunidad?
La AEPD remite a la Ley de Propiedad Horizontal. Se suele aplicar el artículo 17.3, que exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas.
¿Puede un vecino negarse a que haya cámaras?
Puede votar en contra en la junta, pero si el acuerdo se aprueba con la mayoría necesaria, obliga a todos. Sí puede reclamar si las cámaras graban fuera de las zonas comunes o no se cumplen las garantías.
¿Puedo poner una cámara en la puerta de mi casa que da al rellano?
Si capta el rellano o la escalera, graba una zona común y a otros vecinos. Necesita autorización de la junta y limitarse a lo imprescindible; si solo graba el interior de tu vivienda, es uso doméstico.
¿Cuánto tiempo puede guardar la comunidad las grabaciones?
Un mes como máximo. Si recogen un delito o un daño, se conservan y se ponen a disposición de la autoridad en 72 horas.
¿El presidente puede ver las cámaras desde su móvil?
Solo si la comunidad le ha designado como persona autorizada, con usuario y contraseña propios. Nunca deben verse en abierto ni compartirse con el resto de vecinos.
